[부동산 절세] 2025년 종합부동산세, 1장으로 끝내기 (1주택·다주택 기준 총정리)

2025년 주택분 종합부동산세(이하 종부세) 대상자가 작년에 비해 8만명가량 증가했다고 합니다.

종부세 제도 자체에 대한 큰 변화가 없었던 것을 감안하면, 서울·수도권 중심의 주택가격상승이 그 원인으로 보입니다.

집값 상승으로 공제기준을 넘는 사람들이 많아지며 “설마 내가 종부세?”라고 생각하던 1주택·다주택 보유자도 고지서를 받기 시작한 거죠.

 

이 글에서는 2025년 기준 종부세를

• 누가

• 얼마나

• 언제
내게 되는지, 실무적으로 꼭 알아야 할 포인트만 정리합니다.

종합부동산세, 이것만이라도 알자!

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1️⃣  종합부동산세, 한 줄 정의

“전국에 가진 주택·토지 공시가격을 다 더해서, 일정 기준을 넘는 고액 보유자에게 별도로 부과하는 보유세(국세)”입니다.

이미 매년 내는 재산세(지방세) 위에 추가로 얹어지는 세금이라, 심리적 부담이 큽니다.

 

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2️⃣  2025년, 누가 종부세를 내나?

2-1. 기본 기준 (주택분 기준)

국세청 기준으로 2025년 종부세 과세 대상(주택분)은 다음과 같습니다.

구분	기준
1세대 1주택자	전국 주택 공시가격 합계가 12억 초과
다주택자(2주택 이상)	전국 주택 공시가격 합계가 9억 초과
법인	공제액 없음(0원부터 과세)

여기서 기준이 되는 건 시가가 아니라 ‘공시가격’ 합계입니다.
아파트 시세가 예를 들어 16~17억 정도 되는 경우, 공시가격이 12억 안팎이면 종부세 대상에 들어갈 수 있습니다.

 

2-2. 부부 공동명의 1주택, 어떻게 계산될까?

부부가 1주택을 공동으로 소유한 경우 선택이 가능합니다.

 

• 각자 9억씩 공제(합계 18억 공제)로 볼 것인지

• 1세대 1주택 특례를 신청해 12억 공제 + 고령자·장기보유 세액공제를 받을지

 

✅ 둘 중 세부담이 더 적은 방식으로 선택할 수 있습니다. (연령·보유기간이 길면 보통 2번이 유리해집니다.)

 

2-3. 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 특례

실무에서 가장 많이 헷갈리는 부분이 바로 “주택 수 계산”입니다.

최근 국세청·언론 Q&A 기준으로, 아래 유형들은 조건을 만족하면 1세대 1주택 특례를 받을 수 있습니다.

 

• 일시적 2주택: 종전 주택을 팔기 전 새 집을 산 경우

• 상속주택: 상속으로 인해 어쩔 수 없이 늘어난 주택

• 지방 저가주택: 일정 금액 이하 지방 소재 주택

 

⚠️ 다만, 이 주택들은 과세표준에는 합산되기 때문에
    “종부세는 안 낸다”가 아니라, “주택 수 산정에서 1주택자로 봐주는 특례”라고 이해하시는 게 맞습니다.

 

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3️⃣  2025년 종부세 계산 구조 핵심만🔥

국세청 세액계산 흐름도를 단순화하면, 주택분 종부세는 이렇게 진행됩니다.

 

• 전국 주택 공시가격 합계

   − 기본공제 (1세대 1주택 12억 / 그 외 9억)

   × 공정시장가액비율 60%
   = 종부세 과세표준

         × 세율 (주택 수·과세표준에 따라 0.5%~최대 5.0%)

         − 재산세 상당액 공제

         − 1세대 1주택 세액공제(고령자·장기보유, 최대 80%)

          ✓ 세부담상한(150%) 초과분 조정

         👉 "최종 납부세액 확정"

 

여기서 많이 쓰이는 용어만 짚으면:

* 공정시장가액비율 60%
   → 공시가격 그대로가 아니라 60%만 과세표준으로 본다는 의미입니다.

* 세부담 상한 150%
   → 전년(재산세+종부세)보다 최대 1.5배까지만 세액이 늘어나도록 제한하는 장치입니다.

 

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4️⃣  세율은 어느 정도인가? (2주택 이하 기준)

국세청 기준 2주택 이하 개인의 2025년 종부세 세율은 다음과 같습니다.

(공제 후 + 공정시장가액비율 적용 후) 과세표준 구간별 세율

과세표준 구간	세율	비고
3억 이하	0.5%	누진공제 없음
3억 초과 ~ 6억 이하	0.7%	누진공제 60만 원
6억 초과 ~ 12억 이하	1.0%	누진공제 240만 원
12억 초과 ~ 25억 이하	1.3%	누진공제 600만 원
25억 초과 ~ 50억 이하	1.5%	누진공제 1,100만 원
50억 초과 ~ 94억 이하	2.0%	누진공제 3,600만 원
94억 초과	2.7%	누진공제 1억 180만 원

⚠️ 3주택 이상이 되면 상위 구간 세율이 2.0~5.0%까지 올라가면서 부담이 한 단계 더 커집니다.

 

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5️⃣  1세대 1주택자가 꼭 알아야 할 ‘세액공제’ 포인트💡

많은 분들이 “과세표준에서 이미 12억 공제했는데 또 공제 있나요?”라고 물어보십니다.

실제 구조는 이렇게 두 단계입니다.

 

1. 과세표준 단계 공제

   • 1세대 1주택: 12억 공제

   • 다주택자: 9억 공제
     → 세금을 매길 “밑바탕 금액”을 줄이는 효과

 

2. 세액 단계 공제 (1세대 1주택 세액공제)

  • 고령자 공제:

    → 만 60세 이상: 20%

    → 만 65세 이상: 30%

    → 만 70세 이상: 40%

 

3. 장기보유 공제:

   • 5년 이상 보유: 20%

   • 10년 이상: 40%

   • 15년 이상: 50%

   • 둘을 합쳐 최대 80%까지 세액에서 직접 공제 가능

 

✅ 즉, 1세대 1주택자가 연령+보유기간이 길수록 같은 집이라도 종부세 체감 부담이 크게 줄어듭니다.

 

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6️⃣  2025년 중요한 일정: “6월 1일”과 “12월 15일”

종부세는 일 년 내내 계산하는 게 아니라, 딱 특정 기준일을 기준으로 합니다.

💰 과세기준일: 매년 6월 1일

이 날 기준으로 “누가 어떤 주택을 몇 채 보유하고 있는지”로 과세 여부와 주택 수를 판단합니다.

 

💰 고지·납부 기간: 보통 11월 고지, 12월 1~15일 납부

   → 2025년도 12월 15일까지 납부가 공식 발표되어 있습니다.

 

따라서,

   • 집을 언제 사고·파는지,

   • 어떤 명의로 들고 있는지(단독 vs 공동)가 실질 세부담에 상당한 영향을 줍니다.

 

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7️⃣ 실무적인 절세 체크포인트📍

마지막으로, 종부세 관련해 많은 분들이 궁금해하는 절세 관점 체크리스트입니다.

 

1. 내가 종부세 대상인지부터 체크

   • 홈택스·국세청 종부세 모의계산 서비스 활용

   • 전국 공시가격 합계를 먼저 확인

 

2. 부부 공동명의 1주택이면, 특례 신청 여부 검토

   • “각자 9억 공제” vs “1세대 1주택 12억 + 세액공제”

   • 연령·보유기간·공시가격에 따라 유리한 쪽이 달라집니다.

 

3. 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 보유 시, 1세대 1주택 특례 요건 확인

   • 종부세에서의 “주택 수 계산”은 양도세와 룰이 조금 다릅니다.

   • 실수하면 다주택자로 과세될 수 있어, 특히 주의 ⚠️.

 

4. 고령자·장기보유 공제는 ‘세액’에서 한 번 더 깎이는 것

   • 60세 이상 + 10년 이상 보유 같은 케이스에서는
     생각보다 세액이 크게 줄어드는 경우가 많습니다.

 

5. 세부담상한(150%)도 체크

   • 공시가격이 급등해도,
     직전년도(재산세+종부세)의 1.5배 이상은 안 오른다는 안전장치가 있다는 점도 함께 인지해 두시면 좋습니다.

 

 

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✅ 마무리

종부세는 “강남 몇 채 가진 사람들 얘기”처럼 느껴지지만,
최근 공시가격·제도 변화로 수도권 외곽·광역시 1주택자도 대상에 들어오는 사례가 늘어나고 있습니다.

 

이 글에서 다룬 것처럼, 

• 대상 기준(9억·12억),
• 공정시장가액비율(60%),
• 세액공제 구조(고령자·장기보유),
• 부부 공동명의·일시적 2주택 특례

 

정도만 정확히 알고 있어도,

내 상황에서 어디까지가 ‘정상 세금’이고, 어디서부터 절세 여지가 있는지 훨씬 명확해질 것입니다.

 

 

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